Erfpacht

• Erfpacht is een zakelijk recht en kan worden gebruikt voor uitgifte van onroerende zaken, zoals woningen en grond.
• De erfpachter betaalt hiervoor een jaarlijks bedrag (erfpachtcanon).
• De erfpachtcanon kan ook eenmalig voor een tijdvak worden afgekocht.
• Het erfpachtrecht is overdraagbaar aan derden en kan door erfpachter gekocht en verkocht worden.
• Het erfpachtrecht kan ook gebruikt worden als onderpand voor een hypotheek.

In de gemeente Groningen zijn in de loop der jaren 4 verschillende Algemene Erfpachtvoorwaarden vastgesteld. Het gaat om de erfpachtvoorwaarden van 1919, 1978, 1985 en 1993. Ze zijn allemaal een beetje verschillend bijvoorbeeld met betrekking tot looptijd, aanpassing van de canon of afkoopmogelijkheid.

Overzicht voorwaarden

• 1919
  • Vaste canon
  • Geen afkoopmogelijkheid
• 1978
  • Canonaanpassing om de 5 jaar
  • Grondwaardeherziening om de 25 jaar
  • Afkoop erfpachtcanon mogelijk
  • Herziening erfpachtvoorwaarden eens in de 50 jaar mogelijk (2030)
• 1985
  • Canonaanpassing om de 5 jaar
  • Grondwaardeherziening om de 25 jaar
  • Afkoop erfpachtcanon mogelijk
  • Herziening erfpachtvoorwaarden om de 50 jaar mogelijk (2030)
• 1993
  • Canonaanpassing om 5 jaar
  • Grondwaardeherziening om de 50 jaar; erfpachter die de canonverplichting heeft afgekocht moet eventuele meerwaarde van de grond, ten opzichte van de laatste waardering, om de 50 jaar betalen.
  • Afkoop erfpachtcanon mogelijk

Erfpachtcanon is de jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond. De hoogte, en de tussentijdse aanpassing van de canon, wordt bepaald op grond van bepaalde rendement – en indexcijfers.

• Canonbedrag = grondwaarde x canonpercentage
• Dit percentage wordt om de 5 jaar aangepast
• Erfpachtcanon moet 1 keer per jaar worden betaald
• Voor 1919 geldt een vast bedrag voor de gehele looptijd

Tussentijdse afkoop erfpachtcanon

De betaling van jaarlijkse erfpachtcanon kan tussentijds afgekocht worden.

• Tussentijdse afkoop is mogelijk voor de Algemene Erfpachtvoorwaarden 1978, 1985 en 1993.
• Afkoop kan door betaling van het bedrag ineens voor een periode van 50 jaar.
• Het bedrag is gelijk aan de grondwaarde.
• Voor de Algemene Erfpachtvoorwaarde 1993 moet na afloop van de afkoopperiode van 50 jaar enkel de meerwaarde van de grond worden betaald.

Fiscale aftrekbaarheid

• Jaarlijkse canon is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
• Afkoopsom erfpachtcanon is niet aftrekbaar.

5 jaarlijkse aanpassing

• De  canon wordt elke 5 jaar aangepast. De laatste aanpassing was in 2015, de volgende is in 2020 enzovoort.
• De berekening gebeurt op grond van bepaalde rendement- en indexcijfers zoals beschreven in de algemene erfpachtvoorwaarden.

25- en 50-jaarlijkse aanpassing op basis van grondwaardeherziening

Naast de 5-jaarlijkse aanpassing van de canon, wordt voor erfpachtovereenkomsten vallende onder de Algemene Erfpachtvoorwaarden 1978 en 1985 ook de grondwaarde om de 25 jaar herzien.

• Aanpassing gebeurt om de 25 jaar op basis van reële waarde van de grond.
• De eerste herziening was in 2005, de eerstvolgende is in 2030.

Voor de Algemene Erfpachtvoorwaarden 1993 geldt dat de grondwaarde om de 50 jaar opnieuw wordt vastgesteld. De erfpachtvoorwaarden van 1978, 1985 kunnen om de 50 jaar, en voor het eerst in 2030 integraal worden herzien.

Waarom grondwaardeherziening?

De waarde van de grond is de basis voor de canon en het erfpachtsysteem. Daarom is het belangrijk deze waarde periodiek te herwaarderen op basis van de reële waarde van dat moment.

Mogelijkheid voor erfpachter om grondwaarde te laten her-taxeren

Als de erfpachtcanon wordt aangepast heeft de erfpachter zelf het recht om de grondwaarde te laten her-taxeren.

• Het advies wordt gegeven door 3 deskundigen.
• De kosten worden 50/50 verdeeld tussen erfpachter en gemeente.
• Het advies van de deskundigen wordt altijd overgenomen.
• De erfpachter moet tijdens het proces de vastgestelde canon wel betalen.

In erfpachtovereenkomst wordt de functie van het perceel of gebouw beschreven. Deze functie mag alleen worden gewijzigd met toestemming van de gemeente. De gemeente is niet verplicht om aan een wijziging mee te werken. Wordt de functie gewijzigd, dan mag de erfpachtcanon verhoogd worden. De canon wordt niet verlaagd

Het erfpachtrecht is overdraagbaar en kan dus worden gekocht of verkocht. Het kopen van een erfpachtperceel, woning of andere bebouwing op erfpachtgrond heeft juridische en financiële gevolgen voor de koper. De verkoper, makelaar of notaris moet de koper hierover informeren. De koper heeft verplichting om zichzelf goed laten informeren voor tot aankoop over te gaan.

Particuliere erfpachters kunnen volledig eigenaar worden als zij de zogenaamde 'blote eigendom' (= volledig eigendom minus erfpachtrecht (de grond)) van de gemeente kopen.

Dit kan alleen als:

• de erfpachter bestaat uit één of meerdere natuurlijke personen (dus geen rechtspersonen zoals B.V.’s) én
• er is sprake van een volledige feitelijke woonfunctie (dus niet voor andere functies, zoals kantoren, winkels of bedrijven) én
• de erfpachtwoning ligt niet in een gebied waar gemeentelijke plannen de verkoop onwenselijk maken (de gemeente controleert dit per aanvraag/perceel).

Rekenmodule en aanvraag offerte

Hebt u belangstelling voor de omzetting van uw recht van erfpacht naar vol eigendom van de grond?

We adviseren u om voorafgaand hieraan eerst een voorbeeldberekening te maken. Door het invullen van de rekenmodule krijgt u een indicatie van de hoogte van de koopsom van de blote eigendom.

Vraag een offerte aan via het aanvraagformulier.